Électricité : locataire ou propriétaire, qui paie ?

La frontière entre ce que doit régler le locataire et ce qui incombe au propriétaire en matière d’électricité est souvent source de litiges. Voici la répartition prévue par les textes, avec les cas pratiques les plus fréquents.

Ce que dit la loi

Trois textes fixent le cadre :

• Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste les réparations locatives. Pour l’électricité, il cite le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules et tubes lumineux, ainsi que la réparation ou le remplacement des baguettes ou gaines de protection.
• La loi du 6 juillet 1989 met ces réparations à la charge du locataire (article 7), sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure. Elle oblige le propriétaire à louer un logement décent, sans risque manifeste pour la sécurité physique, et à faire toutes les réparations autres que locatives (article 6).
• Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise que les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements, et en bon état d’usage et de fonctionnement. L’installation doit aussi permettre d’éclairer toutes les pièces et de faire fonctionner les appareils ménagers courants.

Enfin, quand l’installation électrique a plus de 15 ans, le propriétaire doit remettre au locataire un diagnostic électricité réalisé depuis moins de 6 ans à la signature du bail. Une attestation de conformité Consuel de moins de 6 ans peut le remplacer.

À la charge du locataire

Le locataire prend en charge l’entretien courant et les réparations locatives :

• Remplacement des ampoules et tubes lumineux
• Remplacement des fusibles et coupe-circuits
• Remplacement des interrupteurs et des prises de courant
• Réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection des fils

Ces interventions sont généralement peu coûteuses (moins de 50 €) et peuvent souvent être réalisées par le locataire lui-même, hors tension. Elles basculent à la charge du propriétaire si la panne vient de la vétusté, d’une malfaçon ou d’un vice de construction.

À la charge du propriétaire

Le propriétaire prend en charge tout ce qui relève de la vétusté de l’installation, d’un vice ou d’un danger pour les occupants :

• Remplacement du tableau électrique vétuste ou dangereux
• Remise en sécurité d’une installation ancienne : absence de dispositif différentiel ou de mise à la terre, protection inadaptée contre les surintensités, conducteurs non protégés
• Réparation d’une prise défectueuse due au vieillissement des matériaux
• Circuit non protégé présentant un risque d’électrocution ou d’incendie
• Panne de l’installation générale non imputable à l’usage du locataire

Cas du tableau électrique vétuste

C’est le litige le plus fréquent. Un tableau sans aucun dispositif différentiel, avec des protections inadaptées ou des parties sous tension accessibles fait partie des anomalies relevées par le diagnostic électricité. Sa remise en sécurité est à la charge du propriétaire, même si le locataire est en place depuis des années. Les juges s’attachent surtout au danger : une installation jugée « hors normes » sans danger démontré n’a pas toujours suffi à caractériser un logement indécent, alors qu’une installation dangereuse ou insuffisante, qui fait disjoncter à répétition, l’a été (note de jurisprudence de l’ANIL). Coût moyen : 800 à 2 500 € selon la configuration.

Cas litigieux courants

Situation	Responsabilité
Prise murale qui ne marche plus (oxydation)	Propriétaire si la panne vient de la vétusté
Prise cassée par le locataire	Locataire
Disjoncteur qui saute en permanence	Propriétaire (si installation sous-dimensionnée)
Ampoule grillée	Locataire
Câblage apparent et dénudé	Propriétaire (sécurité)
Compteur électrique défaillant	Gestionnaire du réseau (Enedis le plus souvent), pas le propriétaire

Le compteur fait partie du réseau public de distribution : en cas de panne, contactez Enedis ou le distributeur local. L’intervention n’est pas facturée lorsque la défaillance du compteur est avérée (Enedis).

Que faire si le propriétaire refuse

1. Mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : exposez le problème, joignez des photos et citez les textes applicables.
2. Commission départementale de conciliation (CDC) : si la mise en demeure reste sans réponse pendant 2 mois ou si le désaccord persiste, vous pouvez la saisir gratuitement pour tenter un accord.
3. Juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire) : il peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à leur réalisation. Ne cessez jamais de payer le loyer de vous-même.
4. Signalement : selon votre département, vous pouvez signaler le logement non décent sur le service Signal Logement pour être accompagné par les services de l’État. Une situation de danger se signale aussi à la mairie, et un conseiller de l’ADIL de votre département peut vous orienter.

Faire appel à un électricien qualifié

Les menues réparations (ampoule, fusible, interrupteur) peuvent être faites par le locataire, hors tension. Pour les travaux sur l’installation (tableau, circuits, remise en sécurité), le propriétaire a tout intérêt à faire appel à un électricien qualifié, couvert par son assurance professionnelle. Une attestation de conformité visée par le Consuel est exigée pour une installation neuve ou entièrement rénovée avec mise hors tension par le distributeur (Consuel, questions fréquentes).

Sources

• Légifrance, décret n° 87-712 du 26 août 1987, annexe : liste des réparations locatives
• Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 : obligations du locataire
• Service-Public, Logement à louer décent
• Service-Public, Diagnostic immobilier : état de l’installation intérieure d’électricité