Permis de construire ou déclaration préalable ? Seuils 2026

Tableau de décision rapide

Cas	Formalité requise	Délai d’instruction
5 m² ou moins créés (surface de plancher et emprise au sol)	Aucune, sauf secteur protégé ou aspect extérieur modifié (DP)	-
Extension de plus de 5 m² à 20 m²	Déclaration préalable (DP)	1 mois
Extension de plus de 20 m² à 40 m² en zone urbaine d’un PLU	DP, ou PC si la surface totale dépasse 150 m²	1 mois / 2 mois
Extension de plus de 20 m² hors zone urbaine, ou de plus de 40 m²	Permis de construire (PC)	2 mois
Changement de destination avec travaux sur la structure porteuse ou la façade	PC	2 mois
Changement de destination sans ces travaux	DP	1 mois
Modification de l’aspect extérieur (fenêtre, ouverture, toiture)	DP	1 mois
Maison neuve	PC	2 mois

Les délais indiqués pour le PC valent pour une maison individuelle. Ajoutez 1 mois en secteur protégé (abords d’un monument historique, site patrimonial remarquable).

Surface de plancher ou emprise au sol : laquelle compte ?

Les seuils de 5, 20 et 40 m² s’appliquent à la surface de plancher OU à l’emprise au sol créée : il suffit que l’une des deux dépasse le seuil pour changer de formalité.

• Surface de plancher (article R111-22 du code de l’urbanisme) : la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, mesurée à l’intérieur des façades. On déduit les surfaces de moins de 1,80 m de hauteur sous plafond, les trémies d’escalier, les embrasures des portes et fenêtres, les surfaces de stationnement (garage) et les combles non aménageables.
• Emprise au sol (article R420-1) : la projection verticale du volume de la construction au sol, murs, débords et surplombs inclus. Les ornements, les marquises et les débords de toit non soutenus par des poteaux en sont exclus. Une terrasse de plain-pied sans fondations profondes n’en crée pas, contrairement à un abri de jardin, un carport ou une piscine.

Trois exemples concrets :

Projet	Surface de plancher	Emprise au sol	Formalité
Carport ouvert de 18 m²	0 m² (non clos)	18 m²	DP
Véranda : 18 m² intérieurs, 22 m² murs compris	18 m²	22 m²	PC hors zone urbaine ; DP en zone urbaine d’un PLU, sauf si la maison dépasse alors 150 m²
Garage de 30 m² accolé transformé en pièce de vie	30 m² créés	0 m² créé	PC hors zone urbaine ; DP en zone urbaine d’un PLU, sauf si la maison dépasse alors 150 m²

Le seuil de l’architecte (150 m²) se calcule, lui, sur la seule surface de plancher totale après travaux. La taxe d’aménagement repose encore sur une troisième mesure, la surface taxable, qui inclut les garages et les caves.

Les 3 cas d’usage les plus fréquents

1. Extension d’une maison

Surface créée (plancher ou emprise)	Hors zone urbaine d’un PLU	En zone urbaine d’un PLU
5 m² ou moins	Aucune, ou DP si l’aspect extérieur change	Aucune, ou DP si l’aspect extérieur change
Plus de 5 m² à 20 m²	DP	DP
Plus de 20 m² à 40 m²	PC	DP, ou PC si le total dépasse 150 m²
Plus de 40 m²	PC	PC

⚠️ Vérifiez le PLU local : il peut imposer des règles plus strictes (hauteur maximale, retrait par rapport aux limites séparatives, aspect des façades).

2. Aménagement de combles

Rendre habitables des combles jusque-là non aménageables crée de la surface de plancher (la partie de plus de 1,80 m de hauteur) :

• plus de 5 m² et jusqu’à 20 m² créés (40 m² en zone urbaine d’un PLU) : DP ;
• au-delà : PC.

⚠️ La création de fenêtres de toit ou de lucarnes modifie l’aspect extérieur : c’est au minimum une DP, même si la surface créée est faible.

3. Garage en pièce d’habitation

Un garage accolé à la maison a la même destination qu’elle : le transformer en chambre n’est donc pas un changement de destination (article R421-14). En revanche, la surface de stationnement n’est pas comptée en surface de plancher : l’aménager en pièce de vie en crée.

Cas	Formalité
Plus de 5 m² et jusqu’à 20 m² créés (40 m² en zone urbaine)	DP
Au-delà de ces seuils	PC
Remplacement de la porte de garage par une fenêtre ou un mur	DP au minimum (aspect extérieur)

⚠️ Si la surface créée dépasse 20 m² et porte la maison au-delà de 150 m² de surface de plancher, un permis de construire est exigé même en zone urbaine, et ses plans doivent être établis par un architecte.

Quand l’architecte devient-il obligatoire ?

Articles L431-3 et R431-2 du code de l’urbanisme :

Maître d’ouvrage	Architecte obligatoire
Particulier construisant pour lui-même	Surface de plancher totale supérieure à 150 m² après travaux
Personne morale (SCI, société, association)	Toujours
Exploitation agricole	Plus de 800 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol

L’obligation concerne les plans du permis de construire. Sous le seuil, vous pouvez constituer vous-même le dossier ou le confier à un maître d’œuvre ou à un dessinateur.

Honoraires d’architecte : mission complète ou partielle

Les honoraires sont libres et se négocient. Le code de déontologie des architectes impose un contrat écrit préalable qui fixe la mission et la rémunération. Deux formules dominent :

Mission	Honoraires courants
Complète : conception, dossier de permis, choix des entreprises, suivi du chantier, réception	8 à 15 % du montant HT des travaux
Partielle : conception et dossier de permis seulement	4 à 7 %, ou forfait de 2 500 à 6 000 € HT pour une maison

Exemple : pour une extension de 60 000 € HT, une mission complète coûte de 4 800 à 9 000 € HT, une mission partielle de 2 400 à 4 200 € HT. Pour une extension, ces honoraires supportent la TVA à 20 %, comme les travaux eux-mêmes. En mission partielle, c’est vous qui coordonnez les artisans et réceptionnez les travaux. Avant de signer, vérifiez l’inscription de l’architecte au tableau de l’Ordre et demandez son attestation d’assurance.

Étapes pour déposer une DP

1. Renseignez-vous au service urbanisme de votre mairie (conseillé, pas obligatoire).
2. Remplissez le formulaire : cerfa n° 16702, la déclaration préalable pour les constructions et travaux non soumis à permis de construire.
3. Joignez les pièces : plan de situation, et pour une construction le plan de masse, le plan en coupe et les plans des façades et toitures, avec un document graphique d’insertion et des photographies si l’aspect extérieur change.
4. Déposez 2 dossiers complets en mairie ou par lettre recommandée, ou passez par la démarche en ligne. Le récépissé indique la date à partir de laquelle les travaux peuvent commencer.
5. Attendez l’instruction : 1 mois (2 mois en secteur protégé). Sans réponse, la DP est acceptée tacitement. La mairie a 1 mois pour réclamer des pièces manquantes.
6. Affichez la décision sur le terrain dès son obtention, sur un panneau de plus de 80 cm visible depuis la voie publique, pendant toute la durée du chantier. Les tiers ont 2 mois pour former un recours à compter du premier jour d’affichage.

La DP est valable 3 ans : passé ce délai sans démarrage, ou après plus d’un an d’interruption, elle est périmée.

Étapes pour déposer un PC

1. Formulaire : cerfa n° 13406 pour une maison individuelle et ses annexes, cerfa n° 13409 dans les autres cas.
2. Pièces : plan de situation, plan de masse, plan en coupe, notice décrivant le terrain et le projet, plans des façades et toitures, document graphique d’insertion et deux photographies. Pour une construction ou une extension, ajoutez l’attestation de prise en compte de la RE2020. Au-delà de 150 m², les plans sont établis par un architecte.
3. Dépôt de 4 dossiers complets en mairie, ou en ligne.
4. Instruction : 2 mois pour une maison (3 mois en secteur protégé), 3 mois pour les autres projets.
5. Affichage sur le terrain pendant toute la durée du chantier : 2 mois de recours pour les tiers, 3 mois de retrait possible par la mairie après la décision.
6. Déclaration d’ouverture de chantier au démarrage, puis déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) à la fin.

Sanctions en cas d’infraction

Article L480-4 du code de l’urbanisme :

Sanction	Montant / portée
Amende pénale	1 200 € au minimum, jusqu’à 6 000 € par m² de surface de plancher construite (300 000 € au plus dans les autres cas)
Mise en conformité ou démolition	Peut être ordonnée par le tribunal
Prescription pénale	6 ans après l’achèvement des travaux
Action civile de la commune	Démolition ou mise en conformité, pendant 10 ans après l’achèvement (article L480-14)
Régularisation	Demande déposée après coup, seulement si le projet respecte les règles en vigueur

Cumul DP / PC avec d’autres autorisations

✅ Aides à la rénovation (MaPrimeRénov’, éco-PTZ) : la formalité d’urbanisme ne change pas l’éligibilité.
⚠️ Secteur protégé : l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France allonge le délai d’un mois.
⚠️ Démolition : un permis de démolir peut être exigé selon la commune et le secteur, renseignez-vous en mairie.
⚠️ TVA : une extension ou une surélévation est facturée à 20 %, pas au taux réduit de la rénovation (voir notre guide TVA travaux).

5 conseils pratiques

1. Vérifiez le PLU avant tout : hauteurs, retraits et aspect des façades peuvent restreindre votre projet.
2. Demandez un certificat d’urbanisme opérationnel : gratuit, instruit en 2 mois, il indique si votre projet est réalisable sur le terrain.
3. Consultez le service urbanisme dès l’esquisse : un dossier conforme du premier coup évite des mois d’aller-retour.
4. Anticipez les délais : pour une DP, comptez 1 mois d’instruction puis 2 mois de recours des tiers à partir de l’affichage, soit environ 3 mois avant un démarrage sans risque de recours.
5. Documentez chaque étape : récépissé, décision, photos datées du panneau d’affichage.

Questions fréquentes

« Puis-je commencer mes travaux dès le récépissé de DP ? »

Non. Attendez la décision de non-opposition ou la fin du délai d’instruction d’un mois. Les travaux sont alors autorisés, mais un tiers garde 2 mois, à compter du premier jour d’affichage, pour former un recours. Si ce recours aboutit, vous pouvez devoir remettre les lieux en état. Conseil : patientez jusqu’à la fin de ce délai pour les gros travaux.

« Mon voisin peut-il s’opposer à ma DP ? »

Oui, par un recours devant le tribunal administratif dans les 2 mois qui suivent le premier jour d’affichage sur votre terrain. Il doit justifier d’un intérêt à agir (vue, ensoleillement, nuisances). Le juge peut infliger à l’auteur d’un recours abusif une amende de 10 000 € au plus (article R741-12 du code de justice administrative).

« Le permis tacite est-il sûr ? »

Si la mairie ne répond pas dans le délai, votre permis est accordé tacitement. Mais :

• l’absence de décision écrite complique la preuve en cas de litige ;
• un permis tacite peut, comme un permis exprès, faire l’objet d’un recours des tiers et d’un retrait par la mairie dans les 3 mois s’il est illégal ;
• conseil : demandez à la mairie le certificat de permis tacite ou de non-opposition, délivré sur simple demande.

Un doute sur votre situation ? Décrivez votre problème à notre concierge gratuit, on vous oriente en quelques minutes, sans engagement.

Sources

• Service-Public.fr, Déclaration préalable de travaux
• Service-Public.fr, Permis de construire
• Service-Public.fr, Surface de plancher, emprise au sol et surface taxable
• Legifrance, article R421-14 du code de l’urbanisme (travaux soumis à permis)
• Legifrance, article R431-2 du code de l’urbanisme (recours à l’architecte)