CCMI : garanties et pièges du contrat en 2026

Le CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) est encadré par la LOI N° 90-1129 du 19 DÉCEMBRE 1990, codifiée aux art. L.231-1 à L.232-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). C'est le RÉGIME LE PLUS PROTECTEUR pour le MO particulier. CHAMP D'APPLICATION : tout contrat de CONSTRUCTION D'UNE MAISON INDIVIDUELLE (1 ou 2 logements max) par un CONSTRUCTEUR UNIQUE sur TERRAIN CLIENT. ~175 000 MAISONS EN CCMI/AN en France 2024 (50 % du marché MI, FFB 2024). 2 VARIANTES. CCMI AVEC FOURNITURE DE PLAN (80 % des cas) : constructeur fournit plan + construction, régime protection MAXIMUM. CCMI SANS FOURNITURE DE PLAN (20 %) : client fournit plan (architecte), constructeur exécute, régime allégé mais reste protecteur. EXCLUSIONS. Construction par PLUSIEURS ENTREPRISES contractant directement, contrat d'entreprise classique (moins protecteur). Construction sur terrain DU CONSTRUCTEUR vendu au client lors de la signature, VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ou contrat de PROMOTION IMMOBILIÈRE. Maison de 3+ logements, régime collectif. RÉNOVATION ou EXTENSION, contrat d'entreprise classique.

Le CCMI doit comporter 9 MENTIONS OBLIGATOIRES sous peine de NULLITÉ DU CONTRAT (art. L.231-2 CCH). 1) DÉSIGNATION DU TERRAIN : adresse, cadastre, surface, prix achat (si acquis par client), date acquisition. 2) CONFORMITÉ PLU + mention permis de construire (numéro et date). 3) CONSISTANCE ET CARACTÉRISTIQUES TECHNIQUES : surface habitable, nombre de pièces, NOTICE DESCRIPTIVE détaillée poste par poste. 4) PRIX CONVENU FORFAITAIRE FERME + modalités de paiement échelonnées. 5) DÉLAI D'EXÉCUTION + date ouverture chantier + date livraison + INDEMNITÉS DE RETARD (1 % du prix par mois typique). 6) ATTESTATION GARANTIE DE LIVRAISON PRIX CONVENU délivrée par banque/assurance habilitée (pièce maîtresse de la protection). 7) ATTESTATION GARANTIE DE REMBOURSEMENT si paiement à signature (rare). 8) CONDITIONS SUSPENSIVES (obtention prêt, permis, crédit), art. L.312-15 Code conso. 9) RÉFÉRENCES POLICES D'ASSURANCE constructeur : RC pro, décennale, dommages-ouvrage. NB : tout contrat sans ces 9 mentions = NULLITÉ ABSOLUE invocable par le client (recours 5 ans). RÉTRACTATION 10 jours après signature (art. L.271-1 CCH) sans motif, sans pénalité.

Le CCMI inclut 4 GARANTIES qui constituent sa principale valeur ajoutée. GARANTIE 1, LIVRAISON À PRIX ET DÉLAIS CONVENUS (garantie phare, art. L.231-2 CCH). Si le constructeur fait FAILLITE ou NE LIVRE PAS dans le délai, le GARANT (banque ou assurance) prend en charge l'achèvement au PRIX INITIAL (pas de surcoût client) + DÉLAIS (pénalités à charge du garant). Coût intégré ~1-2 % du marché. GARANTIE 2, PARFAIT ACHÈVEMENT (1 an, art. 1792-6). Couvre TOUS les désordres signalés à la réception ou apparus dans l'année. Le constructeur doit RÉPARER À SES FRAIS. Retenue 5 % jusqu'à levée. GARANTIE 3, BIENNALE / BON FONCTIONNEMENT (2 ans, art. 1792-3). Couvre les ÉQUIPEMENTS DISSOCIABLES (chaudière, VMC, robinetterie, store, portes, fenêtres). GARANTIE 4, DÉCENNALE (10 ans, art. 1792). Couvre les OUVRAGES qui compromettent la SOLIDITÉ ou affectent la DESTINATION (gros œuvre, étanchéité, charpente, fondations). Le constructeur a OBLIGATOIREMENT souscrit DOMMAGES-OUVRAGE qui couvre les sinistres décennaux SANS RECHERCHE DE RESPONSABILITÉ (versement immédiat puis recours).

DÉROULEMENT TYPE en 7 ÉTAPES (12-18 mois). 1) ÉTUDE PRÉLIMINAIRE constructeur (gratuite). 2) DÉPÔT CCMI + ACOMPTE 5 % MAX à la signature (art. L.231-12 CCH). 3) DÉLAI RÉTRACTATION 10 JOURS (art. L.271-1). 4) DÉPÔT PERMIS DE CONSTRUIRE (constructeur, instruction 2-3 mois). 5) OBTENTION FINANCEMENT (conditions suspensives art. L.312-15 Code conso). 6) CHANTIER 8-12 MOIS avec PAIEMENT ÉCHELONNÉ : 5 % signature / 15 % ouverture / 25 % fondations / 40 % murs / 60 % hors d'eau / 75 % hors d'air / 95 % cloisons / 100 % réception. 7) RÉCEPTION + PV → déclenchement des 4 garanties. 5 PIÈGES. 1) CONSTRUCTEUR NON GARANT : exiger attestation garantie livraison (banque/assurance habilitée BAFI ou ACPR). Sans garant = non éligible CCMI. 2) NOTICE DESCRIPTIVE FLOUE : exiger détail précis (« acrylique mate Tollens Idea Plus » et non « peinture standard »). 3) CONDITIONS SUSPENSIVES MAL FORMULÉES : exiger conditions précises avec délais. 4) PÉNALITÉS DE RETARD INSUFFISANTES : exiger 1 ‰/jour MIN (norme). 5) CONSTRUCTEUR SOUS-TRAITANT À 100 % : vérifier qu'il dispose de SES PROPRES ÉQUIPES sur les corps de métier critiques.