Guide Publié le 26 avril 2026 9 min de lecture

Denormandie 2026 : villes éligibles et calcul

Q: Qu'est-ce que le Denormandie et en quoi diffère-t-il du Pinel arrêté en 2024 ?

Le Denormandie est un dispositif d'investissement locatif créé par la loi de finances pour 2019 (article 199 novovicies CGI), prolongé jusqu'au 31 DÉCEMBRE 2026 (article 75 LF 2024). C'est l'ÉQUIVALENT DU PINEL POUR L'ANCIEN AVEC TRAVAUX DE RÉNOVATION : le Pinel ciblait le NEUF, le Denormandie cible l'ANCIEN à rénover. PRINCIPE : achat d'un logement ancien (> 15 ans) dans une des 222 VILLES ÉLIGIBLES + travaux ≥ 25% DU COÛT TOTAL DE L'OPÉRATION + mise en location à loyer plafonné Pinel à un locataire sous plafonds ressources, pendant 6, 9 ou 12 ans. RÉDUCTION D'IMPÔT : 12% (6 ans), 18% (9 ans), 21% (12 ans) sur assiette = prix achat + travaux, plafond 300 000 € OU 5 500 €/m². Le DENORMANDIE EST TOUJOURS ACTIF en 2026 (alors que Pinel arrêté), rare opportunité fiscale pour investisseurs ancien rénové. ATTENTION : acheter ET commencer travaux AVANT le 31 décembre 2026 - pas de prolongation prévue par la LF 2025. APRÈS 2026 : seul Loc'Avantages restera disponible pour l'ancien.

Q: Comment se calcule la rentabilité Denormandie 2026 et le seuil 25% travaux ?

EXIGENCE TRAVAUX : ≥ 25% du COÛT TOTAL DE L'OPÉRATION (acquisition + travaux), seuil strict (art. 199 novovicies-I-2°-b CGI). EXEMPLE 1 : achat 100 000 € + travaux 33 333 € = total 133 333 €, ratio 25% ✓ éligible. EXEMPLE 2 : achat 150 000 € + travaux 30 000 € = total 180 000 €, ratio 16,7% ✗ NON éligible. NATURE TRAVAUX ÉLIGIBLES (décret 2019-232) : 1) AMÉLIORATION ÉNERGÉTIQUE (gain ≥ 30% T1-T2, ≥ 20% au-dessus) ; 2) MODERNISATION ÉQUIPEMENTS (chauffage, plomberie, élec aux normes) ; 3) ASSAINISSEMENT (raccordement tout-à-l'égout, humidité) ; 4) AMÉNAGEMENT SURFACES HABITABLES. EXCLUS : décoration, mobilier, jardins, garages, démolition-reconstruction. CALCUL RÉDUCTION : assiette plafonnée 300 000 € OU 5 500 €/m². Sur 180 000 € : 6 ans = 12% × 180 000 = 21 600 € (3 600 €/an) ; 9 ans = 18% × 180 000 = 32 400 € (3 600 €/an pendant 9 ans) ; 12 ans = 21% × 180 000 = 37 800 € (3 150 €/an). À comparer au manque à gagner loyer plafonné (-10 à -30% vs marché) et coût travaux qui valorisent le bien.

Q: Quelles démarches pour bénéficier du Denormandie en 2026 ?

Procédure 2026 similaire au Pinel + dossier travaux. 6 ÉTAPES : 1) IDENTIFIER VILLE ÉLIGIBLE dans la liste officielle (agence-cohesion-territoires.gouv.fr) + bien ancien à fort potentiel travaux ; 2) ESTIMER COÛT TOTAL avec architecte/maître d'œuvre, vérifier travaux ≥ 25% du total. Devis INDISPENSABLE avant offre d'achat ; 3) NÉGOCIER L'ACHAT (coût bien + travaux doit rester ≤ 300 000 € OU 5 500 €/m² pour plafond complet) ; 4) DÉPOSER PERMIS OU DP selon nature travaux + contrats entreprises RGE (TVA 5,5% + gain DPE ≥ 30%) ; 5) RÉALISER TRAVAUX dans 30 mois suivant l'acquisition (extension 2024 vs 12 mois initial) - date butoir stricte ; 6) METTRE EN LOCATION dans 12 mois suivant l'achèvement + déclarer engagement Denormandie sur 2042-RICI (case 7QM/7QN). DOCUMENTATION : conserver tous devis, factures, attestations RGE (10 ans). CONTRÔLE FISCAL possible jusqu'à 3 ans après achèvement. CUMUL : MaPrimeRénov' (reste comptabilisé dans l'assiette 25%) + déficit foncier + Éco-PTZ.

Denormandie 2026 : 222 villes éligibles, calcul de la réduction d'impôt jusqu'à 21 %, condition de travaux d'au moins 25 % et plafonds de loyer pour le locataire.

Mis à jour le 13 juin 2026

Sommaire (10 sections)

Pourquoi un guide complet sur Denormandie en 2026 ?
Denormandie en 4 chiffres clés 2026
Comparatif Denormandie vs Pinel (arrêté) vs Loc’Avantages
Liste partielle des villes éligibles 2026 (extrait)
Calcul détaillé d’un investissement Denormandie type
Procédure d’investissement en 6 étapes
Cumul d’aides 2026
4 erreurs à éviter en 2026
Conclusion : 21 % de réduction d’impôt sur l’ancien rénové, fenêtre 2026 unique
Sources

Texte de référence: Article 199 novovicies CGI + arrêté du 26 mars 2019 (révisé décembre 2024)
Réduction d'impôt: 12% (6 ans), 18% (9 ans), 21% (12 ans) - plafond 300 000 € (assiette)
Travaux obligatoires: ≥ 25% du coût total de l'opération (acquisition + travaux)
Villes éligibles: 222 villes (180 Action Cœur de Ville + 42 Petites Villes de Demain)
Date limite: Acquisition jusqu'au 31 décembre 2026 (loi de finances 2024)
Plafonds locataire identiques Pinel: PSLA selon zone et composition foyer (RFR N-2)

Pourquoi un guide complet sur Denormandie en 2026 ?

Avec la fin du Pinel au 31 décembre 2024, le dispositif Denormandie est devenu l’unique alternative à réduction d’impôt élevée (jusqu’à 21 % vs 15-65 % Loc’Avantages avec contrainte loyer plus forte) pour les investisseurs visant l’ancien à rénover. Selon le Ministère de la Cohésion des territoires 2024, 8 200 opérations Denormandie ont été déclarées en 2024, en croissance de +45 %/an depuis sa création, un signe de l’attractivité accrue dans le contexte post-Pinel.

Mais le Denormandie reste strictement encadré :

222 villes éligibles (Action Cœur de Ville + Petites Villes de Demain) - Paris/Lyon/Marseille EXCLUES
25 % de travaux minimum sur le coût total de l’opération
30 mois maximum pour réaliser les travaux après l’acquisition
Date limite acquisition 31 décembre 2026 - pas de prolongation prévue dans la loi de finances 2025

Ce guide donne les règles 2026 actualisées, le calcul détaillé de la rentabilité et la stratégie d’investissement dans la fenêtre de tir restante.

Denormandie en 4 chiffres clés 2026

Indicateur	Valeur 2026
Villes éligibles	222 (180 ACV + 42 PVD)
Réduction d’impôt maximum (12 ans)	21 % de l’assiette
Plafond assiette	300 000 € ou 5 500 €/m²
Date limite acquisition	31 décembre 2026
Opérations Denormandie 2024	8 200 (+45 %/an depuis 2019)

Comparatif Denormandie vs Pinel (arrêté) vs Loc’Avantages

Critère	Denormandie 2026	Pinel (arrêté 12/2024)	Loc’Avantages 2026
Type de logement	Ancien + travaux ≥ 25%	Neuf	Ancien sans travaux requis
Réduction d’impôt	12-21 %	9-21 %	15-65 %
Plafond assiette	300 000 €	300 000 €	Pas d’assiette plafonnée
Engagement durée	6, 9 ou 12 ans	6, 9 ou 12 ans	6 ans (max 9)
Plafond loyer	Pinel zonage	Pinel zonage	LOC1/2/3
Plafonds ressources locataire	Oui (PSLA)	Oui (PSLA)	Oui (PSLA)
Cumul MaPrimeRénov’	Oui	Indirect	Oui
Périmètre géographique	222 villes ACV/PVD	Zones A/B1/B2	National
Date limite	31 décembre 2026	Arrêté	Sans limite

Liste partielle des villes éligibles 2026 (extrait)

Région	Exemples de villes éligibles
Hauts-de-France	Arras, Saint-Quentin, Beauvais, Compiègne, Cambrai
Grand Est	Reims, Châlons-en-Champagne, Charleville-Mézières, Verdun, Mulhouse
Centre-Val de Loire	Tours, Orléans, Bourges, Châteauroux, Vendôme
Nouvelle-Aquitaine	Limoges, Pau, Périgueux, Niort, Angoulême, Brive-la-Gaillarde
Occitanie	Béziers, Perpignan, Tarbes, Albi, Rodez
Auvergne-Rhône-Alpes	Saint-Étienne, Valence, Vichy, Montluçon, Annonay
Bretagne	Vannes, Quimper, Lorient, Saint-Brieuc, Lannion
Pays de la Loire	Le Mans, Cholet, Saint-Nazaire, La Roche-sur-Yon, Laval
Bourgogne-Franche-Comté	Nevers, Mâcon, Lons-le-Saunier, Belfort, Cosne-Cours-sur-Loire

Liste complète officielle : https://agence-cohesion-territoires.gouv.fr (recherche par code postal). Toujours vérifier au moment de l’achat car la liste peut évoluer.

Calcul détaillé d’un investissement Denormandie type

Profil : Couple TMI 30 %, achat T3 80 m² à Limoges (zone B2 Action Cœur de Ville), engagement 9 ans.

Poste	Montant
Prix d’achat (ancien à rénover)	120 000 €
Frais de notaire (8 % ancien)	9 600 €
Travaux de rénovation énergétique + remise aux normes	40 000 €
Coût total opération	169 600 €
Ratio travaux / total	40 000 / 169 600 = 23,6 % ✗
Adjustment requis : monter les travaux à 42 400 € minimum	+2 400 € travaux supplémentaires
Coût total ajusté	172 000 €
Ratio travaux ajusté	42 400 / 172 000 = 24,7 % ≈ 25 % ✓

Calcul réduction d’impôt sur 9 ans (taux 18 %) :

Assiette = 172 000 € (sous plafond 300 000 €)
Réduction = 172 000 × 18 % = 30 960 € au total, soit 3 440 €/an pendant 9 ans
Comparaison : sans Denormandie, économie d’impôt = 0 €

Plus-value patrimoniale : un T3 ancien rénové vaut typiquement +25-40 % vs T3 ancien non rénové en zone ACV (revalorisation immédiate +30-50 K€ + appréciation du marché sur 9-12 ans).

Procédure d’investissement en 6 étapes

Étape 1 - Identifier ville + bien

Liste officielle des 222 villes : agence-cohesion-territoires.gouv.fr
Cibler bien à fort potentiel travaux (T2-T3 ancien dégradé idéal)

Étape 2 - Estimer travaux + ratio 25 %

Devis architecte/maître d’œuvre OBLIGATOIRE avant offre d’achat
Vérifier ratio travaux / total ≥ 25 %
Si insuffisant : monter le projet travaux ou abandonner

Étape 3 - Négocier l’achat avec marge travaux

Coût bien + travaux doit rester ≤ 300 000 € (ou 5 500 €/m²) pour plafond complet
Compromis avec clause suspensive « obtention financement + permis travaux »

Étape 4 - Dossier permis + entreprises RGE

Permis de construire ou DP selon nature
Entreprises RGE Qualibat pour travaux énergétiques (TVA 5,5 % + cumul MaPrimeRénov’)

Étape 5 - Réaliser travaux dans 30 mois

Date butoir stricte (extension 2024 vs 12 mois initial)
Conserver factures détaillées + attestations RGE (10 ans)

Étape 6 - Mise en location + déclaration fiscale

Location dans 12 mois suivant achèvement
Déclaration engagement Denormandie sur 2042-RICI (case 7QM/7QN)

Cumul d’aides 2026

MaPrimeRénov’ sur travaux énergétiques (cumul possible, mais reste comptabilisé dans l’assiette 25 %)
TVA 5,5 % sur travaux énergétiques (installateur RGE)
Éco-PTZ jusqu’à 30 000 € pour bouquet travaux
Déficit foncier sur les charges restantes pendant la rénovation
Subvention Anah travaux (Habiter Mieux Sérénité) si revenus modestes

4 erreurs à éviter en 2026

Acheter avant de simuler le ratio 25 % : si après chiffrage les travaux représentent < 25 %, vous perdez tout l’avantage Denormandie. Toujours faire un devis architecte AVANT compromis.
Dépasser la date butoir 30 mois travaux : sortie automatique du dispositif, remboursement total des réductions d’impôt obtenues + intérêts.
Choisir une ville hors liste 222 : aucun rattrapage possible. Vérifier impérativement la commune sur agence-cohesion-territoires.gouv.fr au moment de l’achat.
Acquérir après le 31 décembre 2026 : aucune prolongation prévue dans la LF 2025. Acquisition + commencement travaux DOIVENT être avant la date butoir.

Conclusion : 21 % de réduction d’impôt sur l’ancien rénové, fenêtre 2026 unique

Le Denormandie est l’unique dispositif fiscal à réduction directe disponible en 2026 pour l’ancien rénové en ville moyenne. Avec un plafond 300 000 € et une réduction jusqu’à 21 % sur 12 ans, l’opportunité est limitée géographiquement et temporellement (31 décembre 2026). Pour les investisseurs ayant les capacités d’orchestrer un chantier 30 mois dans une ville ACV/PVD, c’est probablement le meilleur dispositif fiscal locatif de l’année 2026.

Pour aller plus loin, consultez nos guides associés sur la fin du Pinel 2026, Loc’Avantages 2026 et le statut LMNP 2026.

Sources

Liste d'attente

Trouvez un artisan vérifié · service en lancement

L'annuaire d'artisans vérifiés (plombiers, électriciens, couvreurs) ouvre prochainement. Laissez-nous votre email : nous vous notifions dès le lancement (pas de spam, désabonnement en 1 clic).

Conforme RGPD : email utilisé uniquement pour vous notifier du lancement. Voir la politique de confidentialité.

Partager cet article

LinkedIn X WhatsApp Email

Vos questions, nos réponses

Qu'est-ce que le Denormandie et en quoi diffère-t-il du Pinel arrêté en 2024 ?

Le Denormandie est un dispositif d'investissement locatif créé par la loi de finances pour 2019 (article 199 novovicies CGI), prolongé jusqu'au 31 DÉCEMBRE 2026 (article 75 LF 2024). C'est l'ÉQUIVALENT DU PINEL POUR L'ANCIEN AVEC TRAVAUX DE RÉNOVATION : le Pinel ciblait le NEUF, le Denormandie cible l'ANCIEN à rénover. PRINCIPE : achat d'un logement ancien (> 15 ans) dans une des 222 VILLES ÉLIGIBLES + travaux ≥ 25% DU COÛT TOTAL DE L'OPÉRATION + mise en location à loyer plafonné Pinel à un locataire sous plafonds ressources, pendant 6, 9 ou 12 ans. RÉDUCTION D'IMPÔT : 12% (6 ans), 18% (9 ans), 21% (12 ans) sur assiette = prix achat + travaux, plafond 300 000 € OU 5 500 €/m². Le DENORMANDIE EST TOUJOURS ACTIF en 2026 (alors que Pinel arrêté), rare opportunité fiscale pour investisseurs ancien rénové. ATTENTION : acheter ET commencer travaux AVANT le 31 décembre 2026 - pas de prolongation prévue par la LF 2025. APRÈS 2026 : seul Loc'Avantages restera disponible pour l'ancien.

Quelles sont les 222 villes éligibles au Denormandie en 2026 ?

Le périmètre Denormandie 2026 couvre 222 communes en deux blocs. BLOC 1 - ACTION CŒUR DE VILLE (ACV) : 180 villes moyennes labellisées par le programme ACV lancé en 2017. Critères : ville centre d'agglomération > 25 000 habitants OU centralité significative (chef-lieu, sous-préfecture). Exemples : Limoges, Béziers, Saint-Étienne, Le Mans, Reims, Arras, Vannes, Albi, Valence, Tarbes, Niort, Châlons-en-Champagne, Montluçon, Rodez, Quimper, Nevers. BLOC 2 - PETITES VILLES DE DEMAIN (PVD) : 42 villes < 20 000 habitants ajoutées depuis 2022, avec rôle de centralité rurale ou périurbaine. LISTE OFFICIELLE COMPLÈTE sur https://agence-cohesion-territoires.gouv.fr (recherche par code postal). HORS DENORMANDIE : Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Nice, Montpellier, Lille, Rennes (zones tendues) - étaient cibles Pinel mais EXCLUES Denormandie qui vise la REVITALISATION DES CENTRES-VILLES MOYENS. POURQUOI CE PÉRIMÈTRE : politique publique de lutte contre dévitalisation centres-villes (vacance commerciale + habitat dégradé), d'où obligation de TRAVAUX SIGNIFICATIFS.

Comment se calcule la rentabilité Denormandie 2026 et le seuil 25% travaux ?

EXIGENCE TRAVAUX : ≥ 25% du COÛT TOTAL DE L'OPÉRATION (acquisition + travaux), seuil strict (art. 199 novovicies-I-2°-b CGI). EXEMPLE 1 : achat 100 000 € + travaux 33 333 € = total 133 333 €, ratio 25% ✓ éligible. EXEMPLE 2 : achat 150 000 € + travaux 30 000 € = total 180 000 €, ratio 16,7% ✗ NON éligible. NATURE TRAVAUX ÉLIGIBLES (décret 2019-232) : 1) AMÉLIORATION ÉNERGÉTIQUE (gain ≥ 30% T1-T2, ≥ 20% au-dessus) ; 2) MODERNISATION ÉQUIPEMENTS (chauffage, plomberie, élec aux normes) ; 3) ASSAINISSEMENT (raccordement tout-à-l'égout, humidité) ; 4) AMÉNAGEMENT SURFACES HABITABLES. EXCLUS : décoration, mobilier, jardins, garages, démolition-reconstruction. CALCUL RÉDUCTION : assiette plafonnée 300 000 € OU 5 500 €/m². Sur 180 000 € : 6 ans = 12% × 180 000 = 21 600 € (3 600 €/an) ; 9 ans = 18% × 180 000 = 32 400 € (3 600 €/an pendant 9 ans) ; 12 ans = 21% × 180 000 = 37 800 € (3 150 €/an). À comparer au manque à gagner loyer plafonné (-10 à -30% vs marché) et coût travaux qui valorisent le bien.

Quelles démarches pour bénéficier du Denormandie en 2026 ?

Procédure 2026 similaire au Pinel + dossier travaux. 6 ÉTAPES : 1) IDENTIFIER VILLE ÉLIGIBLE dans la liste officielle (agence-cohesion-territoires.gouv.fr) + bien ancien à fort potentiel travaux ; 2) ESTIMER COÛT TOTAL avec architecte/maître d'œuvre, vérifier travaux ≥ 25% du total. Devis INDISPENSABLE avant offre d'achat ; 3) NÉGOCIER L'ACHAT (coût bien + travaux doit rester ≤ 300 000 € OU 5 500 €/m² pour plafond complet) ; 4) DÉPOSER PERMIS OU DP selon nature travaux + contrats entreprises RGE (TVA 5,5% + gain DPE ≥ 30%) ; 5) RÉALISER TRAVAUX dans 30 mois suivant l'acquisition (extension 2024 vs 12 mois initial) - date butoir stricte ; 6) METTRE EN LOCATION dans 12 mois suivant l'achèvement + déclarer engagement Denormandie sur 2042-RICI (case 7QM/7QN). DOCUMENTATION : conserver tous devis, factures, attestations RGE (10 ans). CONTRÔLE FISCAL possible jusqu'à 3 ans après achèvement. CUMUL : MaPrimeRénov' (reste comptabilisé dans l'assiette 25%) + déficit foncier + Éco-PTZ.