Loi Carrez ou Boutin : différences, calcul, sanctions 2026

Les deux lois mesurent la surface habitable selon des règles légèrement différentes selon l'usage. CARREZ (art. 46 loi 65-557 du 10 juillet 1965) : OBLIGATOIRE pour VENTE D'UN BIEN EN COPROPRIÉTÉ (appartement ou maison en lotissement avec parties communes), mentionnée sur promesse + acte authentique. INCLUS : pièces > 8 m² avec hauteur ≥ 1,80 m. EXCLUS : caves, garages, parkings, terrasses, balcons, loggias, vérandas, combles non aménagés, sous-sols. BOUTIN (art. 78 loi MOLLE 2009-323) : OBLIGATOIRE pour LOCATION VIDE (logement nu, hors meublé), mentionnée sur bail. Inclusions plus restrictives que Carrez : exclut aussi les pièces < 8 m². EXEMPLE T3 80 m² : Carrez 80,5 m² avec véranda 5 m², Boutin 75,5 m² (véranda exclue). NI L'UN NI L'AUTRE pour : maison individuelle hors copropriété (pas de Carrez), location meublée (pas de Boutin, c'est la SHAB DTU). En pratique : un même bien aura 2 surfaces différentes selon vente vs location - NORMAL et conforme.

Méthode stricte selon décret 67-223 + arrêté du 23 décembre 2011 + jurisprudence cumulée 2014-2024 : 1) MESURER la surface intérieure SOL FINI de chaque pièce (pas le sol brut), murs porteurs déduits ; 2) DÉDUIRE cloisons, marches d'escalier, gaines techniques, embrasures portes et fenêtres ; 3) NE COMPTER QUE les surfaces avec HAUTEUR ≥ 1,80 M (pièce mansardée : seul le coin > 1,80 m est compté) ; 4) NE COMPTER QUE les LOTS PRIVATIFS (votre appartement + annexes du lot copro), pas les parties communes ; 5) EXCLURE caves, garages, parkings, terrasses, balcons, loggias, vérandas, combles non aménagés, sous-sols. CAS PIÉGEUX : MEZZANINE comptée si plancher porteur fixe + hauteur ≥ 1,80 m ; ESCALIER trémie/marches exclues mais palier au-dessus compté ; CHEMINÉE surface au sol exclue ; PIÈCE < 8 M² comptée en Carrez (vs exclue Boutin). DIAGNOSTIC PROFESSIONNEL CERTIFIÉ : 80-220 € TTC, valable 10 ans en Carrez tant que pas de modification structure.

Sanctions différenciées. CARREZ - erreur en MOINS (réelle < mentionnée de plus de 5%) : l'acquéreur peut DEMANDER RÉDUCTION DE PRIX PROPORTIONNELLE dans le délai d'1 AN à compter de l'acte. Calcul : (surface manquante / surface mentionnée) × prix payé. EXEMPLE : T3 vendu 250 000 € pour 60 m² Carrez, réel 55 m² → écart > 5% → réduction 250 000 × 5/60 = 20 833 €. CARREZ - erreur en PLUS : aucune sanction pour le vendeur, l'acquéreur ne peut pas réclamer un complément. CARREZ - mention OUBLIÉE dans la promesse OU l'acte : NULLITÉ DE LA VENTE demandable par l'acquéreur sous 1 MOIS suivant signature acte authentique (Cass. 3e civ. 2014, n° 12-29.353). BOUTIN - erreur quel que soit le sens : pas de nullité automatique, mais bailleur s'expose à RÉDUCTION DE LOYER PROPORTIONNELLE demandée par le locataire pendant le bail. Surévaluation > 5% : action possible avec ajustement rétroactif jusqu'à 5 ans. PROTECTION : faire réaliser un diagnostic surface par diagnostiqueur certifié COFRAC AVANT signature, conserver le rapport (RC pro engagée 10 ans).

5 types de surfaces principales en France 2026, chacun avec USAGE LÉGAL DÉDIÉ. 1) CARREZ - vente en copropriété (cf. ci-dessus) ; 2) BOUTIN - location vide ; 3) SURFACE HABITABLE (SHAB, art. R.156-1 Code construction) - mesurée pour DPE, MaPrimeRénov, charges, taxes locales. Identique à Boutin SAUF qu'elle INCLUT les vérandas chauffées toute l'année ; 4) SURFACE DE PLANCHER (SP, art. R.111-22 Code urbanisme depuis 2012) - calcul administratif POUR permis construire, DP, taxe d'aménagement. Toutes surfaces hors œuvre, MURS EXTÉRIEURS COMPRIS, déductions combles non aménagés/vide sanitaire/garages. Remplace SHON et SHOB ; 5) SHON BRUT historique, citée dans documents anciens, abandonnée 2012. EN PRATIQUE 2026 : un appartement 80 m² peut afficher 5 chiffres différents : Carrez 80, Boutin 75, SHAB 75, SP 92 (avec murs), SHON abandonnée. Confusion = PIÈGE FRÉQUENT - toujours demander quelle surface est mentionnée, sur quel document, pour quel usage.