Travaux en copropriété : majorités AG et droits 2026

Pourquoi un guide complet sur les travaux en copropriété en 2026 ?

La rénovation énergétique du parc de logements passe en grande partie par les immeubles en copropriété. Ce sont aussi les chantiers les plus lents à lancer : décisions à plusieurs, votes à majorités différentes, copropriétaires peu présents en assemblée.

Pour le copropriétaire qui veut faire des travaux, chez lui ou dans les parties communes, la complexité juridique décourage. Ce guide rassemble les règles en vigueur en 2026, issues de la loi du 10 juillet 1965 modifiée notamment par la loi ALUR de 2014, l’ordonnance de 2019 sur la copropriété et la loi Climat et résilience de 2021.

Tableau des majorités d’AG selon le type de travaux

Travaux	Majorité requise	Article loi 1965
Conservation de l’immeuble, sécurité, clos et couvert, réseaux	Simple (voix exprimées)	Art. 24
Mise en conformité imposée par la loi ou un arrêté	Simple	Art. 24
Accessibilité sans toucher à la structure, bornes de recharge des places privatives	Simple	Art. 24
Panneaux solaires photovoltaïques ou thermiques sur le toit ou la façade	Simple	Art. 24
Travaux d’amélioration ou ajout d’un équipement (interphone, ascenseur)	Absolue (voix de tous les copropriétaires)	Art. 25
Économies d’énergie (isolation, chauffage collectif)	Absolue, nouveau vote à la majorité simple possible	Art. 25
Autorisation à un copropriétaire de toucher aux parties communes à ses frais	Absolue	Art. 25
Surélévation pour créer des lots, vente d’une partie commune	Double : majorité des copropriétaires représentant 2/3 des voix	Art. 26 et 35
Changement de destination de l’immeuble, atteinte à la jouissance d’un lot	Unanimité	Art. 26
Travaux purement privatifs sans impact sur les parties communes ni l’aspect extérieur	Aucun vote	-

Les passerelles de vote : un projet soumis à l’article 25 qui obtient au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires peut être revoté immédiatement à la majorité simple. Pour les travaux d’économies d’énergie qui n’atteignent pas ce tiers, une nouvelle assemblée réunie dans les 3 mois sur le même projet peut statuer à la majorité simple. Un projet soumis à l’article 26 qui recueille la moitié des copropriétaires représentant au moins un tiers des voix peut être revoté à la majorité de l’article 25.

Les 4 obligations clés en 2026

1. Fonds de travaux

• Obligatoire dans tout immeuble à destination totale ou partielle d’habitation, quel que soit son nombre de lots, dès 10 ans après sa réception
• Cotisation annuelle d’au moins 5 % du budget prévisionnel, et d’au moins 2,5 % des travaux du plan pluriannuel s’il a été adopté
• Versée sur un compte bancaire spécifique, ouvert par un vote de l’assemblée
• Finance le plan pluriannuel, les travaux qu’il prévoit et les travaux urgents
• Les sommes restent acquises au syndicat : pas de remboursement en cas de vente du lot

2. Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT)

Obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour tout immeuble à destination totale ou partielle d’habitation dont la réception date de plus de 15 ans, quel que soit le nombre de lots. Dispense possible si un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 ans.

Le projet liste les travaux nécessaires (sauvegarde, sécurité, économies d’énergie) et leur calendrier sur 10 ans. L’assemblée peut l’adopter en tout ou partie, à la majorité de l’article 25 ; le plan adopté est actualisé tous les 10 ans. Coût d’un bureau d’études : 1 800 à 9 000 € TTC selon la taille de la copropriété.

3. Diagnostic technique global (DTG)

Obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans. Dans les autres copropriétés, le syndic doit inscrire la question à l’ordre du jour, et la décision se vote à la majorité simple. État des lieux complet, diagnostic énergétique et chiffrage des gros travaux. Coût : 3 500 à 12 000 € TTC.

4. DPE collectif

Obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 : depuis le 1er janvier 2024 au-delà de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 entre 50 et 200 lots, depuis le 1er janvier 2026 jusqu’à 50 lots. Il est valable 10 ans et se décide à la majorité simple.

Droit à la prise borne VE : procédure pas à pas

1. Devis détaillé d’un installateur qualifié pour la recharge des véhicules électriques (puissance, emplacement, tracé du câble, comptage)
2. Lettre recommandée au syndic avec le descriptif des travaux, un plan technique d’intervention et un schéma de raccordement électrique
3. Information des copropriétaires à la prochaine assemblée générale
4. Opposition uniquement pour un motif sérieux et légitime, par une saisine du tribunal judiciaire dans les 3 mois suivant la notification
5. Sans saisine dans ce délai, installation à vos frais, après une convention avec l’installateur sur l’accès et l’entretien

Bon à savoir : l’assemblée peut aussi décider, à la majorité simple, d’équiper l’ensemble du parking. Une installation collective partage les coûts de raccordement entre les copropriétaires intéressés. Voir notre guide sur l’installation d’une borne de recharge.

Procédure de contestation d’une AG en 5 étapes

1. Recevoir le procès-verbal : le syndic le notifie aux opposants et aux absents dans le mois qui suit l’assemblée
2. Identifier la résolution problématique et le grief (convocation irrégulière, majorité erronée, abus de majorité)
3. Saisir le tribunal judiciaire dans les 2 mois qui suivent la notification
4. Tenter un règlement amiable en parallèle, par exemple devant un conciliateur de justice
5. Audience et décision : comptez plusieurs mois de procédure, et faites-vous conseiller par un avocat dès la réception du procès-verbal

4 erreurs fréquentes du copropriétaire « novice »

1. Démarrer des travaux affectant les parties communes sans accord : le syndic peut exiger la remise en état, au besoin par la démolition de ce qui a été fait.
2. Croire que « parties privatives = liberté totale » : dès que les travaux touchent la façade, les fenêtres visibles, un mur porteur ou une canalisation commune, l’accord de l’assemblée est nécessaire.
3. Laisser passer une majorité erronée : des travaux d’amélioration votés à la majorité simple au lieu de l’article 25 peuvent être annulés si un copropriétaire conteste dans les 2 mois.
4. Ignorer le procès-verbal reçu : passé 2 mois sans contestation, la décision devient définitive.

Conclusion : 2026, l’année où la copropriété ne peut plus reporter

Avec le projet de plan pluriannuel exigé dans tous les immeubles de plus de 15 ans et le DPE collectif étendu aux petites copropriétés au 1er janvier 2026, les assemblées ont désormais tous les éléments pour programmer leurs travaux. Pour le copropriétaire, connaître les règles de majorité et le calendrier des assemblées est la clé pour faire avancer ses propres projets sans bloquer ceux du collectif.

Pour aller plus loin, consultez nos guides sur permis de construire vs déclaration préalable, l’installation d’une borne de recharge VE et comprendre un devis BTP, des sujets souvent liés aux décisions de copropriété.

Sources

• Service-Public.fr, Règles de vote en assemblée générale de copropriété
• Service-Public.fr, Travaux dans un appartement en copropriété
• Service-Public.fr : Fonds de travaux en copropriété et Plan pluriannuel de travaux
• Legifrance, article 25 de la loi du 10 juillet 1965
• ANIL, Diagnostics de l’immeuble : DPE collectif, DTG, PPPT