Travaux en copropriété : majorités AG et droits 2026

La règle dépend de l'IMPACT sur les parties communes. Travaux dans les PARTIES PRIVATIVES sans impact extérieur (réfection cuisine, peinture intérieure, changement chaudière individuelle) : AUCUN accord nécessaire, simple information du syndic conseillée. Travaux affectant les PARTIES COMMUNES ou l'ASPECT EXTÉRIEUR (changement de fenêtres visibles, pose climatisation en façade, percement mur porteur, modification garde-corps balcon) : ACCORD AG obligatoire avec majorité variable. ARTICLE 24 LOI 1965 - majorité SIMPLE des présents/représentés (entretien courant, ravalement à l'identique, mise aux normes obligatoires) ; ARTICLE 25 LOI 1965 - majorité ABSOLUE de tous les copropriétaires (travaux d'amélioration, surélévation, transformation, vidéosurveillance) ; ARTICLE 26 LOI 1965 - DOUBLE MAJORITÉ 2/3 des copropriétaires représentant 2/3 des voix (modification destination immeuble, vente partie commune) ; ARTICLE 26-1 - UNANIMITÉ (atteinte aux droits attachés aux lots privatifs). En pratique : faire valider la qualification par le syndic AVANT l'AG, car une majorité erronée invalide le vote (recours en annulation 2 mois).

Le droit à la prise est codifié à l'article L.111-6-4 du Code de la construction et de l'habitation (loi 2014-58 du 27 janvier 2014, décret 2020-1720 du 24 décembre 2020). Procédure stricte : 1) NOTIFIER PAR LRAR au syndic une demande accompagnée d'un DEVIS DÉTAILLÉ + plan de l'installation envisagée (puissance borne, emplacement parking, tracé câble, mode de comptage individuel) ; 2) Le syndic dispose de 6 MOIS POUR INSCRIRE la question à la prochaine AG (mais l'opposition est limitée à des motifs sérieux et légitimes : sécurité incendie, atteinte structurelle réelle, impossibilité technique avérée) ; 3) Si l'AG ne s'est pas tenue dans les 6 mois OU si elle ne s'est pas opposée par décision motivée, le COPROPRIÉTAIRE PEUT FAIRE INSTALLER À SES FRAIS sans autre formalité (silence vaut acceptation après 6 mois). Pour la PRIME ADVENIR copropriété (1 660 € par borne en parking commun), une convention de bornes pré-équipées doit être signée avec un opérateur (groupé d'au moins 5 bornes). Coût installation borne 7,4 kW dans box copropriété : 1 800-2 800 € TTC selon distance tableau électrique commun et travaux annexes (passage en chemin de câbles, sous-comptage).

FONDS TRAVAUX ALUR (loi 2014-366 du 24 mars 2014, codifié art. 14-2 loi 1965) : OBLIGATOIRE depuis le 1er janvier 2017 pour TOUTE COPROPRIÉTÉ, alimenté par cotisation annuelle minimale 5% du budget prévisionnel. Provisionne les gros travaux à venir, évite les appels de fonds urgents. Compte bancaire séparé du syndicat. Cotisation peut être augmentée par AG (art. 24) jusqu'à 25%. PLAN PLURIANNUEL DE TRAVAUX (PPT, loi Climat 2021-1104, art. 171) : OBLIGATOIRE depuis 1er janvier 2023 pour copros > 200 lots, 1er janvier 2024 pour 51-200 lots, 1er janvier 2025 pour 15-50 lots. Réalisé par bureau d'études/architecte pour 10 ans. Identifie travaux nécessaires (entretien, sécurité, énergie) + planification budgétaire. Coût indicatif : 1 800-4 500 € TTC copro 30 lots, 4 500-9 000 € copro 100 lots. Voté en AG art. 24. Distinct du DTG (Diagnostic Technique Global), obligatoire pour copros > 10 ans à l'occasion d'une mise en copropriété.

DÉLAIS DE CONTESTATION (article 42 loi 1965) : 2 MOIS À COMPTER de la NOTIFICATION du procès-verbal d'AG par lettre recommandée. Au-delà, la décision est définitive. RECOURS POSSIBLES : 1) DEMANDE D'ANNULATION devant le tribunal judiciaire (lieu de l'immeuble) - ouverte aux opposants ET aux défaillants (absents non-représentés) ; 2) Pour les RÉSOLUTIONS ABUSIVES (qui causent un préjudice grave et injustifié à un copropriétaire), même un copropriétaire favorable peut agir, délai 5 ans ; 3) MISE EN DEMEURE PRÉALABLE du syndic recommandée mais non obligatoire. COÛT D'UNE PROCÉDURE : 800-3 000 € TTC d'honoraires avocat pour un dossier simple, 3-12 mois de procédure, possibilité d'astreinte pour faire cesser des travaux illégaux. ALTERNATIVE AMIABLE : MÉDIATION COPROPRIÉTÉ (gratuite via la commission départementale de conciliation des baux d'habitation, étendue à la copropriété par décret 2020-1707) - recommandée avant procédure car évite des conflits durables entre voisins. POUR LES TRAVAUX PRIVATIFS NON AUTORISÉS (déjà réalisés sans accord AG) : action en démolition ou en autorisation a posteriori, prescription 10 ans à compter de la réalisation.